Şirketlerin satın alma faaliyetleri, artan borçlanma maliyetleri nedeniyle genel konut satışlarındaki düşüşe paralel olarak azaldı.
Yatırımcıların konut alımlarının üçüncü çeyrekte %30 oranında düşmesi, geleneksel alıcıları kenara iten borçlanma oranlarındaki artış ve yüksek konut fiyatlarının bu firmaların da geri çekilmesine neden olduğunun bir işareti.
Şirketler, üçüncü çeyrekte emlak komisyoncusu Redfin tarafından takip edilen 40 pazarda yaklaşık 66.000 ev satın alırken, bu rakam bir yıl önceki aynı çeyrekte 94.000 evdi. Yatırımcı alımlarındaki yüzdelik düşüş, pandeminin çoğu ev alımını durdurduğu 2020'nin ikinci çeyreği hariç, subprime krizinden bu yana bir çeyrekte görülen en büyük düşüş oldu.
Yatırımcıların geri çekilmesi, alımlarının hala hızla arttığı aylar öncesine göre bir geri dönüşü temsil ediyor. Bu firmalar geçen yıl ve bu yılın başlarında rekor sayıda konut satın alarak konut piyasasının canlanmasına yardımcı olmuşlardı.
Şimdi ise yatırımcılar, mortgage oranlarının hızla yükselmesiyle düşüşe geçen genel konut satışlarındaki gerilemeye paralel olarak alım faaliyetlerini azaltıyor. Ancak yatırımcıların büyük nakit pozisyonları ve JPMorgan Chase & Co. gibi büyük firmaların ev satın alma işine olan ilgisini artırmayı planlamasıyla, yatırımcılar faiz oranları veya ev fiyatları düşmeye başladığında daha agresif alımlara devam etmeye hazırlanıyor.
Bu firmalar, banliyö bölgelerindeki evlere yönelik talepte pandemi kaynaklı bir artıştan yararlandı. Bu ev sahipleri evlerini kiraya verdi ve ev kiralarını çift haneli oranlarda artırdı. 2022'nin ilk çeyreği itibariyle, yatırımcılar ulusal çapta her beş ev alımından birini gerçekleştirdi.
Ancak artan borçlanma maliyetlerinin yatırımcıları son zamanlarda alım yapmaktan alıkoydu. Alıcılar ve satıcılar da fiyatlandırma konusunda daha az anlaşıyor ve bu da satışları engelliyor. Bu durum pek çok insanın kalemi bırakmasına neden oluyor.
Kira artışı da yavaşlamaya başladı. Konut veri firması CoreLogic'e göre, müstakil ev kiraları Nisan ayında %13,9 iken Eylül ayında yıllık bazda %10,1 arttı.
Ancak bu büyüme oranı tarihsel standartlara göre hala çok yüksektir ve apartman piyasasından çok daha güçlüdür. Çok aileli kira artışları artık çoğu ölçüye göre çok daha düşük. Neredeyse rekor seviyedeki kira fiyatları yeni kiracıları çekmekte başarısız oldu ve üçüncü çeyrekte talep son 13 yılın en düşük seviyesine geriledi.
Bazı analistlere göre, kiralık evlere olan talep daha iyi durumda, çünkü bu evlerin çoğu, satılık piyasasını satın almak için çok pahalı bulan nispeten yüksek gelirli kişilere kiralanıyor.
Müstakil ev sahipleri için kira artışı bu yıl borsada kazanç olarak yansımadı. Yatırımcılar bu ev sahiplerini konut inşaatçıları ile bir tuttu ve birçoğunu sattı. Halka açık en büyük üç ev sahibi olan Invitation Homes, American Homes 4 Rent ve Tricon Residential'ın hisselerinin her biri bugüne kadar %25'ten fazla değer kaybetti ve bu dönemde S&P 500'ün altında performans gösterdi.
Kiralık ev sahipleri, ev fiyatlarındaki muazzam artışların yanı sıra artan emlak vergisi değerlendirmelerinden de olumsuz etkilenmektedir.
Aynı zamanda, büyük kiralık ev sahipleri federal ve yerel yönetimler tarafından daha fazla inceleme altına alınıyor. Kongre'deki Demokratlar tahliye uygulamaları ve kira artışlarına odaklanan bir dizi oturum düzenledi. Bu ay Kaliforniya'dan üç Kongre üyesi, müstakil ev sahiplerine yeni vergiler getirilmesini öneren "Wall Street Ev Sahiplerini Durdurma Yasası" adlı bir yasa tasarısı sundu. Bu yasa, Freddie Mac gibi devlet destekli kuruluşların ev sahiplerinin borçlarını satın almasını ve menkul kıymetleştirmesini engelleyecektir.
Yatırımcıların alımlarını azalttığı yerlerin çoğu, toplam satışlarda büyük bir paya sahip oldukları şehirlerdir. Yatırımcı satışlarının üçüncü çeyrekte bir yıl öncesine kıyasla %44'ten fazla düştüğü Las Vegas ve Phoenix de bu şehirler arasında yer alıyor.
Redfin'e göre bu düşüşlerde online ev-flipper'ların ya da iBuyer'ların daha az alım yapması etkili olmuş olabilir. Redfin bu ayın başlarında kendi ev-flipping işi olan RedfinNow'u kapatma kararı aldı.
Redfin'in verilerine göre, ulusal çapta yatırımcılar üçüncü çeyrekte tüm konut satışlarının %17,5'ini gerçekleştirerek pandemi öncesine kıyasla daha yüksek bir paya sahip oldu.
Bu payın tekrar yükselmesi muhtemel görünüyor. Geleneksel alıcıların yaygın iptalleri nedeniyle satılamayan konutları olan inşaatçılar, kiralık ev sahiplerine toplu satış yapmak istiyor.
Bu arada bazı kurumsal yatırımcılar da ev almak için büyük fonlar hazırlıyor. JP Morgan'ın varlık yönetimi şirketi bu ay yaptığı açıklamada, 1 milyar dolarlık konut satın almak ve geliştirmek için kiralık ev sahibi Haven Realty Capital ile ortak bir girişim kurduğunu duyurdu. Gayrimenkul firması JLL'nin LaSalle Investment Management birimi, ev sahibi Amherst Group ile ortak olarak, önümüzdeki iki yıl içinde 500 milyon dolarlık ev satın almayı planladığını söyledi.
Tricon'un konut satın almak ve inşa etmek için kullanmayı planladığı yaklaşık 3 milyar doları var. Tricon'un İcra Kurulu Başkanı Gary Berman, Kasım ayındaki bir kazanç çağrısında "Doğru zaman geldiğinde bu sermayeyi kullanacağız" dedi.
Redfin'in baş ekonomisti Daryl Fairweather, bir resesyonun borçlanma oranlarını düşürebileceğini, ancak buna muhtemelen daha yüksek işsizliğin eşlik edeceğini ve geleneksel alıcıların bundan yararlanmasını zorlaştıracağını söyledi. Ancak yatırımcılar için bu durum uygun fiyatlarla ev edinme fırsatı sunabilir.
Fairweather, "Bir yatırımcı tam da faizlerin düştüğü anda devreye girmek için daha fazla kaynağa sahip olabilir" dedi.
